Não é possível a penhora de bem de família do fiador em contexto de locação especialmente quando o imóvel em questão é o único destinado à moradia?

      Análise sobre a penhora do Bem de Família do fiador diante da decisão do STF no Recurso Extraordinário 605.709/SP 

                                                                                                                                                                    Me. Glícia Paula Resende1

                                                                                                                                                              Bruna Aguiar Pereira Carvalho2

Sumário: 1 Introdução – 2 Bem de Família - 3 Princípios constitucionais da proteção à família - 4 Contrato de locação imobiliária – 5 Fiança na locação – 6 A inconstitucionalidade da penhora do bem de família do fiador frente à recente decisão do STF – 7 Considerações finais 

RESUMO 

O presente estudo tem por objetivo apresentar uma discussão a respeito do bem de família e suas particularidades, caracterizado principalmente pela sua impenhorabilidade concedida pela Lei nº 8.009/1990, o bem de família oferece a entidade familiar um lar seguro, estável e tranquilo. No entanto, apesar da impenhorabilidade do bem destinado à moradia familiar ser a regra, este é relativo. Por tais razões, a Lei nº 8.009/1990 em seu art.3º, VII, afasta a impenhorabilidade diante da obrigação do fiador decorrente da fiança locatícia. Nesse sentido, tecem-se considerações acerca do instituto jurídico do bem de família e os demais princípios que o norteiam, bem como, o contrato locatício, a fiança na locação e, por fim, a análise crítica do RE 605.709/SP, em que o Suprem Tribunal Federal estabeleceu que a penhora do bem de família do fiador será possível apenas quando o contrato de locação for residencial. Logo, considerando que o art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/90 não faz diferenciação entre a locação comercial e residencial, questiona-se a constitucionalidade desta decisão, tendo em vista a evidente violação do princípio constitucional da isonomia.  

Palavra- chave: Fiança locatícia. Moradia. Livre iniciativa. Isonomia.  

ABSTRACT 

The present study aims to discuss the family home and its peculiarities since its goal is to ensure an environment of safety, stability, and tranquility. Such a goal is reached through the impossibility of pledging the family home guaranteed by the law n° 8.009/1990. However, despite the impossibility to pledge, this relies on the proposed situation. For instance, the law n° 8,009/1990, in its 3 rd article, VII, does not consider the impossibility of pledging the family home of a guarantor in a rental agreement. In this sense, we carried out some considerations regarding the legal institute of the family home as well as the rental agreement and the guarantee. Moreover, we conducted a critical assessment of the RE 605.709/SP, in which the Supreme Court defined the possibility of pledging the family home of the guarantor only in residential rental agreements. Thus, regarding that the 3 rd article, VII, of the law n° 8,009/1990 does not split the residential from the commercial rental agreement, we question the constitutionality of the abovementioned decision, since it violates the constitutional principle of isonomy. 

Key-words: Rental guarantee. Home. Free enterprise. Isonomy. 

1.  INTRODUÇÃO 

O instituto jurídico do bem de família teve inicio com a premente necessidade de proteger a entidade familiar e preservar o direito à moradia. Para diversos autores esse instituto surgiu na República do Texas no século XIX. Entretanto, essa ideia de propriedade privada, bem como de lar, é uma necessidade do ser humano, oriunda de épocas remotas, capaz de lhe conferir segurança e estabilidade nas relações pessoais. 

Dessa maneira, com o intuito de proteger ainda mais a entidade familiar o legislador recepcionou a Emenda Constitucional nº 26/2000, instituindo, assim, o direito à moradia como sendo um direito social e fundamental, assegurando a?impenhorabilidade do bem de família para a quitação de dívidas. 

Já a Lei nº 8.245/1991 conhecida no Brasil como a Lei de Locações, já suscitava em seu art. 37, II, a previsão da fiança como uma das modalidades de garantias do contrato de locação, ampliando, portanto, o rol do art. 3º da Lei nº 8.009/1990 o qual trata das exceções à impenhorabilidade do bem de família. 

Dessa forma, com a previsão da referida lei passou a ser possível a penhora do único bem de família do fiador, com o objetivo de quitar as dívidas decorrentes da fiança firmada no contrato de locação. Nesse sentindo, prezando os direitos sociais e também fundamentais garantidos pela Constituição Federal de 1988, passou-se a questionar a constitucionalidade da penhora do único imóvel destinado a moradia do fiador e de sua família.   

Neste contexto, a Primeira Turma do Supremo Tribunal Federal em 12 de Junho de 2018, mediante o Recurso Extraordinário nº 605.709/SP, foi instigada a analisar constitucionalidade da penhora do imóvel destinado à moradia familiar do fiador locatício, decorrente da obrigação de fiança firmada no contrato de locação comercial.   

Diante da referida provocação, a Suprema Corte chegou à conclusão de que no contrato de locação comercial não é possível a penhora do bem de família do fiador, uma vez que o direito à moradia do fiador deve prevalecer frente à livre iniciativa privada, dando assim, provimento ao recurso.  

Assim, partindo-se do ponto de que o art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/90 não faz diferenciação entre a locação comercial e residencial, questiona-se a constitucionalidade desta decisão, tendo em vista a evidente violação do princípio constitucional da isonomia. 

Logo, o presente artigo visa discutir e analisar o Recurso Extraordinário nº 605.709/SP sob a luz principiológica da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Para tanto se faz necessário analisar o instituto jurídico do bem de família e os demais princípios que o norteiam, bem como, o contrato locatício, a fiança na locação e, por fim, passando a análise do RE 605.709/SP.  

O objetivo é realizar um estudo interpretativo e exploratório da decisão do STF no RE 605.709/SP, por esta razão, necessário a analise de diversas jurisprudências, artigos e doutrinas de autores renomados, como se verá.  

2. BEM DE FAMÍLIA  

O instituto jurídico do bem de família nasceu da motivação de proteger a entidade familiar. Dessa maneira, cabe aqui uma breve menção acerca de sua origem e, consequentemente, sua finalidade. 

Foi com esse intuito de proteção à família que o homestead estadual se desenvolveu no Texas, espalhando-se pelos outros estados dos Estados Unidos, quando da anexação do Texas ao seu território, e, posteriormente, influenciando a adoção do instituto por outras legislações do mundo. É mais ou menos com as mesmas características que o bem de família persiste até hoje nos EUA e no resto do mundo, inclusive no Brasil, com pequenas alterações. 

Pode-se, consequentemente, concluir que a finalidade reconhecida ao bem de família hoje no Brasil é ser mais um meio de proteção da família, garantindo-lhe, por esse meio, um teto relativamente intocável. (SANTIAGO, 2004.) 

Conforme se denota o estímulo do legislador em criar o instituto jurídico do bem família iniciou com a necessidade de proteger a entidade familiar e preservar o direito à moradia, bem como a dignidade da pessoa humana. 

Nesse sentido, ensina VENOSA (2017, p. 417) que o “bem de família é um patrimônio, rural ou urbano, o qual a família fixa sua residência, ficando a salvo de possíveis e eventuais credores". 

Logo, a instituição do bem de família é “uma forma da afetação de bens a um destino especial que é ser a residência da família, e, enquanto for, é impenhorável por dívidas posteriores à sua constituição, salvo as provenientes de impostos devidos pelo próprio prédio” (apud, GONÇALVES, 2012, p.502), ou seja, visa tornar impenhorável o imóvel destinado à moradia familiar.  

Contudo, segundo ABREU (2014) o conceito atual de?família?é amplo e evoluiu constantemente com a complexidade social, econômica, política e religiosa, acompanhando os costumes e tradições de cada localidade. 

A Lei nº 8.009/1990 é considerada hoje no Brasil a maior proteção concedida ao bem de família, sendo caracterizada, principalmente, por expressar a impenhorabilidade acerca do bem de família, conforme o art. 1º, in verbis:  

Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei. (BRASIL, 1990, Art.1º) 

Entretanto, essa proteção é relativa visto que o artigo 3º, dessa mesma lei, versa sobre as possibilidades de se penhorar o bem de família.  

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: 

II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;III – pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida;?IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;VI - por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. (BRASIL, 1990, Art.3º) 

 Assim, conforme se extrai das considerações ora elencadas, o instituto jurídico do bem de família oferece à entidade familiar a garantia de um lar estável, seguro e tranquilo. Priorizando, portanto, o direito fundamental à moradia, com a finalidade de se reforçar um direito social básico a dignidade da pessoa humana, questionando a possibilidade da obrigação de cumprir um crédito prevalecer. 

No entanto, evidencia-se que a Lei nº 8.009/1990 com seu art. 3º, inciso VII rompe com a principal finalidade do instituto jurídico do bem de família, bem como fere os princípios constitucionais de proteção a mesma, uma vez que essa possibilita a penhora do único bem de família do fiador. 

3. PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS DA PROTEÇÃO À FAMÍLIA 

A entidade familiar é protegida por inúmeros princípios constitucionais, possuindo no bojo da Constituição Federal um capítulo inerente à proteção da família, o qual demonstra ser a família a base da sociedade. 

A proteção especial dada pelo Estado à família se faz presente no art. 226 da CRFB/88, notadamente em seu §7º encontra-se presente os princípios essenciais a esta entidade.  

Art.?226.?A família, base da sociedade, tem especial proteção do Estado.?§?1º?O casamento é civil e gratuita a celebração.?§?2º?O casamento religioso tem efeito civil, nos termos da lei.?§?3º?Para efeito da proteção do Estado, é reconhecida a união estável entre o homem e a mulher como entidade familiar, devendo a lei facilitar sua conversão em casamento.?§?4º?Entende-se, também, como entidade familiar a comunidade formada por qualquer dos pais e seus descendentes.??§?5º?Os direitos e deveres referentes à sociedade conjugal são exercidos igualmente pelo homem e pela mulher.?§?6º?O casamento civil pode ser dissolvido pelo divórcio.§?7º?Fundado nos princípios da dignidade da pessoa humana e da paternidade responsável, o planejamento familiar é livre decisão do casal, competindo ao Estado propiciar recursos educacionais e científicos para o exercício desse direito, vedada qualquer forma coercitiva por parte de instituições oficiais ou privadas.?§?8º?O Estado assegurará a assistência à família na pessoa de cada um dos que a integram, criando mecanismos para coibir a violência no âmbito de suas relações. (BRASIL, 1988, art.226) 

Nesse sentido, evidencia-se que o princípio da dignidade da pessoa humana é fundamental ao amparo do núcleo familiar, a fim de garantir a família o direito a saúde, alimentação, educação, moradia, entre outros. 

3.1. Dignidade da Pessoa Humana  

A Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 aduz no bojo do art.1º, II, que a dignidade da pessoa humana é fundamental para constituir um Estado Democrático e de Direito.  

O princípio da dignidade da pessoa humana visa proteger o homem, a fim de lhe proporcionar um mínimo de direitos, os quais devem ser respeitados pelo poder público, bem como pela sociedade. 

Por conseguinte, ressalta-se que tal princípio é alicerce para os demais princípios constitucionais. Portanto, “não há como ser mitigado ou relativizado, sob pena de gerar a instabilidade do regime democrático, o que confere ao dito fundamento caráter absoluto”. (SANTANA, 2010). 

Nesse sentindo, o instituto do bem de família busca assegurar a proteção do núcleo familiar de qualquer risco tutelado pelo princípio da dignidade da pessoa humana, uma vez que este é inerente ao homem em todos os âmbitos. 

3.2. Princípio do Mínimo Existencial 

A dignidade da pessoa humana é fundamental para resguardar os direitos de personalidade, sendo uma necessidade essencial. Todavia, a proteção da dignidade está vinculada ao mínimo existencial, vez que o direito ao patrimônio mínimo é sem dúvidas uma proteção ao bem de família. 

FARIAS E ROSENVALD (2011, p.799), salientam que: 

(...) relacionando a garantia de um mínimo patrimonial à dignidade da pessoa humana, percebe-se o objetivo almejado pela Constituição da República no sentido de garantir a erradicação da pobreza e a redução das desigualdades sociais, funcionalizando o patrimônio como um verdadeiro instrumento de cidadania e justificando a separação de uma parcela essencial, básica, do patrimônio para atender às necessidades elementares da pessoa humana. 

Dessa forma, “não se pode admitir pessoa humana sem patrimônio” (FARIAS E ROSENVALD, 2011, p.800), visto que o direito ao patrimônio digno é primordial para estabelecer um mínimo social. 

Nesse sentido, compreende-se que a finalidade da teoria jurídica do mínimo existencial é proteger e garantir ao indivíduo um mínimo de patrimônio, para assim resguardar a dignidade da pessoa humana que se encontra amparada no bojo dos direitos fundamentais (FACHIN, 2006).  

Por conseguinte, OLIVEIRA (2010, p.379), leciona que  

o mínimo existencial transcende os limites da família, pois se destina a assegurar uma vida condigna a qualquer ser humano. O patrimônio mínimo é algo inerente à condição da pessoa, independente de suas escolhas afetivas”. 

Assim, conclui-se que o mínimo existencial trata-se de um conjunto básico de?direitos sociais e fundamentais, o qual visa garantir uma vida digna a cada indivíduo e a sua família. Logo, com o intuito de assegurar a efetivação do princípio da dignidade da pessoa humana é necessário que seja resguardo ao indivíduo um patrimônio mínimo, a fim de se proteger também o núcleo familiar.  

3.3. Direito social de moradia  

A Emenda Constitucional nº 26/2000 incluiu no art. 6º da CRFB/88o direito à moradia como sendo um direito social e uma garantia fundamental.  

No entanto, tal direito já era assegurado no art. 7º, IV da CRFB/88 que dispõe sobre os direitos sociais dos trabalhadores urbanos e rurais, senão vejamos:  

IV - salário mínimo, fixado em lei, nacionalmente unificado, capaz de atender a suas necessidades vitais básicas e às de sua família com moradia, alimentação, educação, saúde, lazer, vestuário, higiene, transporte e previdência social, com reajustes periódicos que lhe preservem o poder aquisitivo, sendo vedada sua vinculação para qualquer fim. (BRASIL, 1988, Art.7º, inciso IV) 

Assim, “percebe-se que o direito à moradia é um direto essencial, já há muito tempo fazendo parte do texto constitucional, agora robustecido com sua expressa menção no elenco do artigo 6º”.(FERREIRA, 2020) 

Ademais, deve-se considerar que é imprescindível uma atuação positiva do Estado, a fim de garantir que tal instituto goze de amparo especial. 

4. CONTRATO DE LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA  

O contrato de locação imobiliário regulado pela Lei nº 8.245/1991, também conhecida como Lei de Locações, expõe em seu art.1º que seu objetivo refere-se exclusivamente os imóveis urbanos, portanto, fica excluída de seu alcance a locação de móveis urbanos ou rurais e imóveis rurais.  

Por conseguinte, VENOSA (2014, p.06) leciona que a locação do imóvel ocorre “quando uma pessoa (o locador) se obriga a entregar o uso e gozo de uma coisa durante certo tempo a outra (o locatário), o qual por sua vez se obriga a pagar um preço”.  

De acordo com a Lei nº 8.245/1991, encontra-se sob o seu amparo a locação temporária (art. 48 e ss.), residencial (art. 46 e 47) e não residencial (art. 51 e ss.), sendo importante ao presente estudo a percepção das duas últimas espécies.  

Nesse sentido, compreende sendo locação residencial aquela em que o locador aluga um imóvel com a finalidade de constituir residência, ou seja, para efetivamente morar. Por conseguinte, locação não residencial, também conhecida como locação comercial é aquela que se destina a instalação de um comércio, bem como indústrias, escritórios e demais?atividades?que?não?sejam?residenciais. 

Assim, ressalta-se, “(...) que a locação constitui uma forma de realização do direito à moradia, ao tornar viável a fruição do direito em comento ao indivíduo desprovido de imóvel residencial de sua propriedade” (SILVA, 2019), sendo, também, um meio de favorecer o “desenvolvimento das relações jurídicas provenientes da sociedade” (SILVA, 2019, apud, SARMENTO, 2011, p. 167).  

Logo, atinge-se a percepção de que o contrato de locação residencial é um instrumento para assegurar que o direito à moradia se cumpra, enquanto que, o contrato de locação comercial visa assegurar o desenvolvimento econômico, por meio das relações jurídicas sociais.  

Por fim, cumpre ainda registrar que, segundo a Lei de Locações a?caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento são modalidades de garantias que poderão ser exigidas pelo locador ao locatário. Dessa forma, passa-se a analisar o instituto da fiança, como objeto deste estudo. 

5. FIANÇA NA LOCAÇÃO  

Os contratantes ao assumir uma obrigação assumem também o risco do inadimplemento da outra parte. Assim, “para atenuar as chances e os efeitos deste risco, foram criados e aperfeiçoados diversos institutos jurídicos, que visam assegurar aos contratantes meios eficazes de se obter a prestação contratada, ou, no mínimo, uma indenização satisfatória” (apud, SILVA, 2019, p.25). 

Nesse cenário, surge no Código Civil a figura do fiador, visando garantir a insuficiência patrimonial do devedor. 

COELHO (2005) leciona que: 

A fiança é um contrato pelo qual uma pessoa (fiador) se compromete a cumprir uma obrigação de outra (afiançado), caso ela não o faça. Da fiança são partes o fiador e o credor, mas não o afiançado. A fiança representa uma garantia pessoal do cumprimento de um contrato entre o credor e o afiançado, do qual o fiador não participa. 

Para tanto é necessário compreender que a fiança trata-se de um contrato acessório, unilateral e personalíssimo que poderá ser prestada de forma conjunta por mais de um fiador, os quais prestarão o compromisso solidariamente. Assim aduz o art. 829 do Código Civil:  

Art. 829 A fiança conjuntamente prestada a um só débito por mais de uma pessoa importa o compromisso de solidariedade entre elas, se declaradamente não se reservarem o benefício de divisão. 

Parágrafo único. Estipulado este benefício, cada fiador responde unicamente pela parte que, em proporção, lhe couber no pagamento. (BRASIL, 2002, art.829) 

Por conseguinte, cumpre ressaltar que o legislador ao incluir a fiança no rol das exceções do art. 3º da Lei nº 8.009/1990, passou a permitir a penhorabilidade do único bem de família do fiador para cumprir a obrigação decorrente da fiança. Dessa mesma forma, destaca-se novamente a Lei nº 8.245/1991, essa por sua vez, apresenta a fiança como uma das modalidades de garantia do contrato de locação.  

Observa-se, portanto, que a Lei de Locações repercutiu de forma direta na defesa do único bem de família do fiador, uma vez que o bem de família do afiançado não será atingido pela alienação movida pelo credor, bem como também não poderá ser alcançada pelo fiador na ação de regresso. 

Assim, evidencia-se que a fiança possui como intuito, unicamente, a satisfação do crédito assumido pelo afiançado, sendo o fiador uma garantia real e pessoal. Neste contexto, infere-se que o estimulo a iniciativa privada prevalece frente ao direito fundamental do fiador a um mínimo existencial, bem como, ao direito social a uma moradia.  

6. A INCONSTITUCIONALIDADE DA PENHORA DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR FRENTE À RECENTE DECISÃO DO STF 

A inconstitucionalidade acerca da penhora do único bem de família do fiador sempre foi alvo de grande debate no ordenamento jurídico brasileiro. Dessa forma, tendo em vista o recente julgado da Primeira Turma do Supremo Tribunal Federal, passa-se a analisa-lo, com o fim de apresentar os posicionamentos tomados pelos Ministros, e também a influência dessa decisão nos demais tribunais. 

6.1. Síntese do Julgamento - RE nº 605.709 

Em 12 de junho de 2018, o Supremo Tribunal Federal, ao julgar o recurso extraordinário nº 605.709 estabeleceu, em síntese, que a penhora do bem de família do fiador não poderá mais ocorrer quando se tratar de locação comercial, somente haverá penhora do bem de família do fiador quando for o caso de locação residencial. 

O recurso teve início em outubro de 2014, tendo como relator o ministro Dias Toffoli e como relatora do acórdão a ministra Rosa Weber. “Segundo o recorrente, o imóvel seria impenhorável por ser sua única propriedade, sendo ele o responsável pelo sustento da família. Assim, alegou que, na hipótese, cabe a proteção do direito fundamental e social à moradia”. (STF, 2018, on line) 

O ministro Dias Toffoli “votou pelo desprovimento do RE, entendendo que a penhorabilidade do bem de família é possível tanto na locação residencial como na comercial”. (STF, 2018, on line) 

Por conseguinte, o ministro Luís Roberto Barroso acompanhou o voto do relator, afirmando que: 

O Supremo Tribunal Federal pacificou o entendimento sobre a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador por débitos decorrentes do contrato de locação.  

A lógica do precedente é válida também para os contratos de locação comercial, na medida em que – embora não envolva o direito à moradia dos locatários – compreende o seu direito à livre iniciativa. A possibilidade de penhora do bem de família do fiador – que voluntariamente oferece seu patrimônio como garantia do débito – impulsiona o empreendedorismo, ao viabilizar a celebração de contratos de locação empresarial em termos mais favoráveis. Ninguém é obrigado a prestar fiança em contrato de locação de imóvel comercial; se o faz, porém, no exercício constitucionalmente protegido de sua autonomia da vontade, poderá ter seu imóvel penhorado para o pagamento das dívidas não quitadas pelo locatário. (STF, 2018, on line) 

A ministra Rosa Weber, por sua vez, votou pelo provimento do recurso, pois entendeu que o bem de família do fiador, destinado a sua moradia “não pode ser exigido a pretexto de satisfazer o crédito de locador de imóvel comercial ou de estimular a livre iniciativa” (STF, 2018, on line). 

A ministra ainda acrescentou que não havia motivos para que houvesse a penhora do único bem de família do fiador no contrato de locação comercial, pelos seguintes fundamentos: 

A uma, porque a medida não é necessária, ante a existência de instrumentos outros suscetíveis de viabilizar a garantia da satisfação do crédito do locador de imóvel comercial, notadamente caução, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento (art. 37 da Lei nº 8.245/1991). A duas, porque conjecturas meramente teóricas, sobre a dificuldade ou a onerosidade na prestação de outras modalidades de garantia ou, ainda, sobre empecilho na obtenção de fiadores com mais de um imóvel, não legitimam, segundo compreendo, o sacrifício do direito fundamental à moradia em nome de projetada promoção da livre iniciativa.  (STF, 2018, on line). 

Em seguida, o ministro Marco Aurélio, o qual presidiu o julgamento, votou pelo provimento do recurso, acompanhando a ministra Rosa Weber. 

Por fim, o ministro Luiz Fux também votou pelo provimento do recurso afirmando que “(...) representa uma injustiça que o devedor possa ter preservado o bem de família e a fiança - que, na sua ratio histórica, era um contrato gratuito - possa sacrificar o patrimônio do devedor” (STF, 2018, on line).  

Nesse sentido, proferiram a seguinte ementa: 

E M E N T A: RECURSO EXTRAORDINÁRIO MANEJADO CONTRA ACÓRDÃO PUBLICADO EM 31.8.2005. INSUBMISSÃO À SISTEMÁTICA DA REPERCUSSÃO GERAL. PREMISSAS DISTINTAS DAS VERIFICADAS EM PRECEDENTES DESTA SUPREMA CORTE, QUE ABORDARAM GARANTIA FIDEJUSSÓRIA EM LOCAÇÃO RESIDENCIAL. CASO CONCRETO QUE ENVOLVE DÍVIDA DECORRENTE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. INCOMPATIBILIDADE COM O DIREITO À MORADIA E COM O PRINCÍPIO DA ISONOMIA.  

1. A dignidade da pessoa humana e a proteção à família exigem que se ponham ao abrigo da constrição e da alienação forçada determinados bens. É o que ocorre com o bem de família do fiador, destinado à sua moradia, cujo sacrifício não pode ser exigido a pretexto de satisfazer o crédito de locador de imóvel comercial ou de estimular a livre iniciativa. Interpretação do art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990 não recepcionada pela EC nº 26/2000.  

2. A restrição do direito à moradia do fiador em contrato de locação comercial tampouco se justifica à luz do princípio da isonomia. Eventual bem de família de propriedade do locatário não se sujeitará à constrição e alienação forçada, para o fim de satisfazer valores devidos ao locador. Não se vislumbra justificativa para que o devedor principal, afiançado, goze de situação mais benéfica do que a conferida ao fiador, sobretudo porque tal disparidade de tratamento, ao contrário do que se verifica na locação de imóvel residencial, não se presta à promoção do próprio direito à moradia.  

3. Premissas fáticas distintivas impedem a submissão do caso concreto, que envolve contrato de locação comercial, às mesmas balizas que orientaram a decisão proferida, por esta Suprema Corte, ao exame do tema nº 295 da repercussão geral, restrita aquela à análise da constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador em contrato de locação residencial.  

4. Recurso extraordinário conhecido e provido. (STF, 2018, on line) 

Assim, ficou estabelecido que a penhora do bem de família do fiador será possível apenas quando o contrato de locação for residencial, uma vez que no contrato de locação comercial existem inúmeras maneiras de satisfazer o crédito, não sendo necessário violar o direito à moradia.  

6.2. Influência do julgado nos tribunais nacionais 

O entendimento adotado pela Primeira Turma do Supremo Tribunal Federal no recurso extraordinário nº 605.709/SP, ainda divide posicionamentos dentro dos tribunais brasileiros, assim, faz-se necessário transcrever alguns julgado a título exemplificativo. 

Agravo de Instrumento proferido pelo TJ-SP em 2019: 

Ementa: LOCAÇÃO - PENHORA DO IMÓVEL DO FIADOR - POSSIBILIDADE - INTELIGÊNCIA DA SÚMULA Nº 549 DO E. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - PENALIDADE POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ - EXCLUSÃO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, não se aplicando o precedente do E. Supremo Tribunal Federal, ditado no RE. nº 605.709/SP, uma vez que se trata de caso isolado, sem efeito vinculativo, não submetido ao regime de repercussão geral. 

(TJ-SP - AI: 20444494820198260000 SP 2044449-48.2019.8.26.0000, Relator: Renato Sartorelli, Data de Julgamento: 05/04/2019, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/04/2019) (TJ/SP, 2019, on line). 

Agravo de Instrumento proferido pelo TJ-SC de 2018: 

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DECISÃO DE PRIMEIRO GRAU QUE ACOLHEU, EM PARTE, OS EMBARGOS À PENHORA. RECURSO DA EXECUTADA PENHORA DE IMÓVEL ÚNICO, CONSIDERADO BEM DE FAMÍLIA. FIANÇA CONCEDIDA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. IMPENHORABILIDADE RECONHECIDA. PRECEDENTE DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL (RE n. 605709). Não é penhorável o bem de família do fiador, no caso de contratos de locação comercial. (STF, Informativo n. 906, de 11 a 15 de junho de 2018). RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 

(TJ-SC – AI: 40139461720188240900 São José 4013946-17.2018.8.24.0900, Relator: Cláudia Lambert de Faria, Data de Julgamento: 25/09/2018, Quinta Câmara de Direito Civil). (TJ/SC, 2018, on line) 

Apelação proferida pelo TJ-RS em 2019: 

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR EM CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. IMPOSSIBILIDADE. DIREITO FUNDAMENTAL À MORADIA. ART. 6º DA CF/88. PRECEDENTES. A exceção de impenhorabilidade constante no art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009/90 aplica-se aos contratos de locação residencial, em que a fiança é realizada como garantia do próprio direito fundamental à moradia. Nos contratos de locação comercial, o direito à moradia vai contraposto à livre iniciativa, que não atende aos predicados constitucionais a serem protegidos, razão pela qual prevalece o direito à moradia. SUCUMBÊNCIA. Diante do resultado da demanda, impõe-se a inversão dos ônus sucumbenciais. DERAM PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70079502514, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Otávio Augusto de Freitas Barcellos, Julgado em 13/03/2019). 

(TJ-RS - AC: 70079502514 RS, Relator: Otávio Augusto de Freitas Barcellos, Data de Julgamento: 13/03/2019, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 29/03/2019). (TJ/RS, 2019, on line) 

Agravo de Instrumento proferido pelo TJ-DF em 2020: 

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. CONSTRIÇÃO DE BEM IMÓVEL. FIADOR. BEM DE FAMÍLIA. POSSIBILIDADE. EXCEÇÃO PREVISTA ARTIGO 3º, VII, DA LEI 8.009/90. TEMA 708/STJ. SISTEMÁTICA DE RECURSOS REPETITIVOS. SÚMULA Nº 549 DO STJ. TEMA 295/STF. TESE FIRMADA PELO PLENÁRIO DO STF. REGIME DE REPERCUSSÃO GERAL. DECISÃO REFORMADA. 1. Nos termos do art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/90 a impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. 2. De acordo com o enunciado nº 549 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, "é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação". 3. Em que pese o julgado proferido em 12/06/2018 pela 1ª Turma do Supremo Tribunal Federal afastando a possibilidade de penhora de bem de família de fiador em contrato de locação comercial (RE 605.709/SP), imperioso registrar que a tese firmada pelo Plenário do STF (Tema 295) não restou superada. Isto porque o julgado isolado da Suprema Corte não tem o condão de afastar entendimento anterior firmado em regime de repercussão geral. 4. Agravo de instrumento conhecido e provido.? 

(TJ-DF 07189095020188070001 DF 0718909-50.2018.8.07.0001, Relator: SIMONE LUCINDO, Data de Julgamento: 07/10/2020, 1ª Turma Cível, Data de Publicação no DJE: 20/10/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.).(TJ/DF, 2020, on line)  

Assim, observa-se, que o posicionamento do Supremo Tribunal Federal ainda divide opiniões, alcançando respaldo em diferentes teses. Dessa forma, para alguns tribunais brasileiros o julgado merece ser acolhido e aplicado, enquanto que para outros ainda se trata de um único caso isolado, não sendo possível, portanto, afastar os entendimentos já firmados em regime de repercussão geral.  

7. CONSIDERAÇÕES FINAIS 

O instituto jurídico do bem de família visa assegurar à entidade familiar um lar seguro, estável e tranquilo. Assim, para que haja a efetivação do princípio da dignidade da pessoa humana é indispensável que lhe seja resguardado um mínimo patrimonial. Por tais razões, a Lei nº 8.009/90 determina que o patrimônio destinado à moradia do núcleo familiar seja impenhorável.  

Entretanto, conforme explorado no presente estudo, essa regra comporta exceções, uma vez que a com o advento da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações), o legislador acrescentou o inciso VII ao art. 3º da Lei nº 8.009/1990, tornando-se possível a penhora do único bem de família do fiador decorrente da obrigação locatícia. 

Diante desse cenário, diversos autores entenderam ser inconstitucional a penhora do imóvel destinado a moradia do fiador, com a justificativa de que isso rompia com principio da isonomia. Esse entendimento, por sua vez, se intensificou com a promulgação da Emenda Constitucional nº 26/2000, que incluiu o direito à moradia ao capítulo dos direitos sociais. 

Assim, por diversas vezes o Supremo Tribunal Federal foi provocado a analisar a constitucionalidade desse dispositivo, alcançando novo entendimento no Recurso Extraordinário 605.709/SP, o qual findou, até o momento, com a possibilidade de penhorar o bem de família do fiador quando o contrato de locação for residencial, pois na fiança decorrente de contrato de locação comercial o credor obtinha outros meios para exaurir a dívida. 

Entretanto, tal posicionamento viola o instituto jurídico do bem de família, pois fere o direito à moradia do fiador do contrato de locação residencial, bem como o princípio da dignidade humana, do mínimo existencial e, principalmente, o princípio da isonomia, uma vez que conforme entende a doutrina o princípio da igualdade jurídica consiste em assegurar a institutos iguais os mesmos direitos e prerrogativas.    

Por conseguinte, verificou-se que a corte brasileira estabeleceu uma diferenciação entre a constrição na fiança da locação residencial e comercial, distinção essa não mensurada pela Lei de Locações. Dessa forma, é indispensável a necessidade de que cada Poder respeite as suas funções conforme determinada pela Constituição Federal, uma vez que a decisão tomada pelo Supremo Tribunal Federal no RE 605.709/SP se trata de uma clara modificação ao artigo estabelecido em lei, função essa típica do poder legislativo. 

Por fim, reflete-se que o novo entendimento firmado pela Suprema Corte causa insegurança jurídica no setor imobiliário, visto que conforme apresentado nesse estudo, apesar dessa decisão não possuir efeito vinculativo ela poderá ser adotada pelos demais tribunais.  

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 

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BRASIL. Lei n. 8.009 de 29 de março de 1990. Dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família. Planalto, Brasília, 1990. Disponível em : <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8009.htm>Acesso em 27 de Novembro de 2020. 

BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Ementa nº AgRg no REsp 605.709/ SP. Recorrente: HERMÍNIO CÂNDIDO E OUTRO (A / S). Recorrido: FRANCISCO DEMI JÚNIOR E OUTRO (A / S). Relator: Ministro Dias Toffoli. Brasília, 12 de junho de 2018. Jurisprudência do Stj. Disponível em: <http://portal.stf.jus.br/processos/detalhe.asp?incidente=3793360 >. Acesso em: 30 de Janeiro de 2021. 

COELHO, F. U. Curso de Direito Civil. São Paulo: Saraiva. 2005 

COELHO, Fábio Ulhoa Curso de direito civil, 3 : contratos / Fábio Ulhoa Coelho. — 5. ed. — São Paulo : Saraiva, 2012. 

FACHIN, Luiz Édson. Estatuto Jurídico do Patrimônio Mínimo. 2ª ed. atual. Rio de Janeiro: Renovar, 2006. 

FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direito civil: teoria geral. 9. ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2011.  

FERREIRA, Olavo Augusto Vianna Alves; FERNANDES, Fernando Pieroni. O direito constitucional à moradia e os efeitos da emenda constitucional 26/00. Jus.com.br. Disponível em: Acesso em: 26 de Novembro de 2020. 

GONÇALVES, Carlos Roberto Direito civil brasileiro, volume 6 : direito de família / Carlos Roberto Gonçalves. — 9. ed. — São Paulo : Saraiva, 2012. 

OLIVEIRA, Alexandre Miranda et al. Manual de direito das sucessões. 2. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2010. 

SANTIAGO, Mariana Ribeiro. Bem de família. Revista Jus Navigandi, Teresina, ano 9, n. 369, 11 jul. 2004. Disponível em: . Acesso em: 25 de Novembro de 2020. 

SILVA, Bruno Miola da; GOMES, Gláucia Cristina Oliveira. (Im) penhorabilidade do bem de família do fiador em contratos de locação comercial: análise do Recurso Extraordinário nº 605.709/SP. Revista de Direito da Faculdade Guanambi, Guanambi, v. 6, n. 01, e251, jan./jun. 2019. doi: https://doi.org/10.29293/rdfg.v6i01.251. Disponível em: http://revistas.faculdadeguanambi.edu.br/index.php/Revistadedireito/article/view/25 1. Acesso em: 30 de novembro de 2020.  

VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei n2 8.245, de 18-10-1991 / Sílvio de Salvo Venosa. - 13. ed. - São Paulo: Atlas, 2014. 

VENOSA, Sílvio de Salvo Direito civil: família / Sílvio de Salvo Venosa. – 17. ed. – São Paulo: Atlas, 2017. 

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É possível a penhora do bem de família do fiador na locação de imóveis?

Não é possível a penhora de bem de família do fiador em contexto de locação comercial?

É possível a penhora do bem de família do fiador na locação de imóveis que argumentos usou o Supremo Tribunal Federal ao julgar a situação?

Pode penhorar único imóvel do fiador?