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Você sabe como deve proceder se houver quebra de contrato de aluguel? Existem direitos e deveres que devem ser seguidos tanto pelo locador quanto pelo locatário.
Na hora de fazer a locação de um imóvel em Toledo, nem sempre o inquilino está pensando na possibilidade de acionar a cláusula referente a quebra de contrato de aluguel. Por vários motivos, pode existir a necessidade de finalizar a locação antes da hora e, por essa razão, é preciso estar atento e conhecer como isso funciona.
Primeiramente, é importante saber que, ao alugar um imóvel, o contrato deve ser lido na íntegra, o que evita o surgimento de desconfortos desnecessários no futuro. Para cancelar, aplica-se a mesma regra: leia novamente as cláusulas que falam sobre a rescisão para compreender bem em quais situações é permitido o cancelamento e como esse processo deverá ser executado.
Diante da importância do assunto, explicaremos, nos próximos tópicos, como funciona e o que é necessário para conseguir a quebra de contrato de aluguel. Aproveite a leitura!
O contrato de locação e a Lei do Inquilinato
A jornada é semelhante para todos: após uma longa busca, você finalmente encontra o imóvel ideal. Tudo dá certo e o contrato é assinado pelo prazo de 12 meses, em geral. Porém, no meio do caminho, algo acontece.
Pode ser uma mudança de cidade para estudo, a trabalho ou, até mesmo, algo no imóvel que deixou de ser compatível com o seu perfil. Nesse caso, como cancelar um contrato de aluguel?
O locatário deve estar ciente de que o contrato de locação e a Lei do Inquilinato (Lei Federal n° 8.245/91) serão as suas referências em relação a esse assunto. Ao assinar o documento, está sendo firmado um acordo entre você (inquilino), o proprietário e a imobiliária.
Nesse trato, devem estar incluídos alguns cenários de cancelamento, que poderão ser tomados como base. Ao mesmo tempo, a lei será importante para entender quais serão os seus direitos e deveres, porque os contratos devem ser condizentes com o que está previsto na legislação.
Tudo que vamos apresentar a seguir (multa, prazo de desocupação, motivos para o cancelamento do contrato e vistoria) está pautado na Lei do Inquilinato e deve ser obrigatoriamente seguido.
Multa por cancelamento de um contrato de aluguel
Se você deseja não cumprir o prazo total do que foi acordado, certamente, existirá uma multa por quebra de contrato. Ela deverá ser proporcional ao tempo que falta para o vencimento do trato. Mediante o pagamento dessa taxa, a lei prevê que o inquilino poderá cancelar o contrato a qualquer momento e por qualquer motivo.
Em certos contratos, existe uma cláusula que permite o cancelamento, sem a cobrança de multa, após 12 ou 18 meses. Porém, é preciso estar ciente de que esse termo não é obrigatório. Lembre-se de que a incidência dessa penalidade é válida tanto para o locatário quanto para o locador.
Como calcular o valor da multa
A multa sempre será calculada de forma proporcional ao que falta para o término do contrato. O valor dessa taxa costuma variar entre um e três aluguéis, pois mais do que isso não seria condizente com a capacidade de pagamento do inquilino, tornando-a abusiva.
Vamos dar um exemplo prático: o montante do aluguel será de R$1.500,00, enquanto a multa cobrada tem valor equivalente a três aluguéis, portanto R$4.500,00. O prazo de vigência do contrato de locação é de 36 meses.
Se o inquilino decidir deixar o imóvel com 12 meses de ocupação, deverá pagar o proporcional aos 24 meses restantes de contrato. Logo, a multa será de R$3.000,00.
Seguindo a mesma lógica, se a desocupação ocorrer após 30 meses, a multa será proporcional aos seis meses que faltam para o término do contrato. Assim, como R$4.500,00 / 36 meses = R$125,00 por mês restante, logo, o valor da multa será R$125,00 × 6 meses = R$750,00, a serem pagos como taxa compensatória pela desistência.
Motivos para cancelamento
Desde que a multa seja paga proporcionalmente ao tempo restante de vigência do contrato, qualquer que seja o motivo de cancelamento do acordo deve ser aceito pelo locador. Entretanto, como veremos a seguir, existem algumas situações previstas na Lei do Inquilinato que permitem a quebra do contrato de aluguel sem a incidência de penalidades.
Fora as exceções que serão mencionadas, para qualquer outro motivo, a multa será cobrada normalmente, e deve ser calculada conforme explicamos anteriormente. Por isso, é muito importante que o inquilino verifique as reais condições do imóvel antes de assinar o contrato de locação.
Além disso, para evitar futuros problemas, é fundamental que o locatário conheça o perfil da vizinhança do imóvel que pretende alugar em Toledo. Afinal, é uma situação muito comum que a residência fique próxima a bares, boates ou qualquer outro ponto comercial capaz de gerar episódios inconvenientes, que perturbarão o sossego, a segurança e o descanso dos moradores.
Situações em que o inquilino tem direito de fazer o cancelamento sem pagar multa
Existem algumas situações previstas na Lei do Inquilinato em que não ocorre a cobrança de multa ao cancelar um contrato de aluguel. Isso acontece quando o inquilino deve romper o acordo devido à transferência de seu local de trabalho para outra cidade. De acordo com o artigo 4 da Lei do Inquilinato:
“O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, 30 dias de antecedência.”
Assim, o locatário deverá comunicar a sua decisão à imobiliária, no mínimo, 30 dias antes de sua saída. Além disso, é preciso que a empresa faça um comunicado por escrito que formalize a transferência.
Outra situação comum que permite a devolução do imóvel sem a incidência de multa é a presença de problemas estruturais ou a existência de condições que coloquem em risco a saúde e/ou a segurança do inquilino. De acordo com artigo 22 da Lei do Inquilinato:
“O locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.”
Com isso, a residência deve apresentar condições básicas de habitação e moradia. Por fim, é possível não incidir a cobrança da multa quando ocorre um acordo mútuo entre inquilino e proprietário.
Processo de rescisão
O primeiro passo é comunicar à imobiliária em que o imóvel foi locado sobre o distrato, de preferência, com 30 dias de antecedência, para que ela possa tomar as providências juntamente ao departamento jurídico e para colocar o proprietário a par da situação. Dessa forma, ele poderá buscar outro inquilino para ocupar o imóvel.
A rescisão é feita da mesma maneira que é feito o contrato, sendo que todos devem assinar (inquilinos, imobiliária, proprietário e fiadores) para mostrar ciência. É feita, também, uma vistoria final, para ver se o imóvel se encontra da mesma forma que foi entregue no início do contrato.
O aviso prévio
No caso de o proprietário solicitar a desocupação do imóvel, deverá ser concedido ao inquilino um prazo mínimo de 30 dias para que ele se reorganize e prepare a sua mudança. Nada impede de ser negociado um período superior, sendo que isso depende da urgência do locador.
Sendo o inquilino quem decide desocupar o imóvel, tendo ou não a cobrança de multa, ele deverá avisar a imobiliária 30 dias antes de proceder a mudança, entrega das chaves e realização da vistoria do imóvel.
Caso o locatário desocupe a residência sem avisar previamente, poderá ser cobrado o valor de um aluguel, referente ao aviso prévio indenizatório, conforme o artigo 6º, parágrafo único da Lei do Inquilinato.
Cabe ressaltar que o aluguel permanece sendo calculado até a realização e aprovação da vistoria, pois o imóvel deve ser devolvido nas mesmas condições em que foi entregue, conforme está previsto em contrato.
Critérios para desocupação do imóvel
Independentemente de quem optou pela quebra do contrato de aluguel, é preciso que a desocupação ocorra em etapas. Antes de deixar o imóvel, será necessário realizar a vistoria de saída para averiguar se a residência está sendo devolvida com as mesmas condições que ela tinha no início do acordo.
Além disso, para proporcionar mais segurança a esse processo, é indispensável que o proprietário ou a imobiliária formalize a saída do inquilino da residência. Dessa forma, será preciso fornecer um documento que comprove o recebimento das chaves e, somente após isso, não ocorrerão novas cobranças de aluguel referentes a esse contrato.
Para ajudar você a entender como funciona o processo, confira quais são os pontos a que precisa ter muita atenção na desocupação do imóvel. Vamos lá!
Verificar os prazos acordados em contrato
O primeiro passo é verificar todos os prazos que estão descritos no contrato de locação assinado. Segundo a Lei do Inquilinato, o inquilino pode deixar o imóvel a qualquer momento, no entanto, deve fazer o pagamento da multa acordada. No entanto, o valor deve ser proporcional ao período que falta para a finalização do contrato.
O distrato deve ser comunicado ao proprietário ou imobiliária que administra o imóvel com um prazo de 30 dias de antecedência. Esse período é necessário para que que seja realizada a vistoria e os reparos necessários no imóvel.
Ter em mãos a vistoria inicial
Você já deve ter ouvido falar que a vistoria inicial do imóvel é extremamente importante e deve, inclusive, ser descrita no contrato de aluguel. Um dos motivos para isso é, justamente, o momento de encerrar o acordo, uma vez que, da mesma maneira que na época ela foi usada para mostrar que o imóvel estava em boas condições, ela servirá agora.
Na entrega das chaves, de acordo com a nossa legislação, as propriedades devem ser devolvidas no mesmo estado em que foram recebidas. Esse é um item que costuma dar problemas entre locadores e locatários e, somente com a vistoria inicial em mãos, você pode encerrar esse processo sem maiores complicações.
Verificar a situação das benfeitorias
Embora não seja muito comum que locatários desejem investir em um imóvel que não é de sua propriedade, isso pode ser feito por meio de benfeitorias, que costumam proporcionar alguns benefícios ou descontos no aluguel. Por isso mesmo, verificar a sua situação antes de devolver as chaves também é muito importante para evitar problemas.
Vale ressaltar que, no caso das benfeitorias necessárias, que são aquelas imprescindíveis para manter as condições de habitabilidade do local, elas precisam ser indenizadas de qualquer maneira, mesmo que não tenham sido comunicadas com antecedência. Já as úteis e voluptuárias só são indenizadas se forem autorizadas, por escrito, pelo dono.
Fazer os devidos reparos acordados
Além das benfeitorias necessárias, como dissemos acima, o inquilino também pode ter que fazer alguns reparos no imóvel, desde que isso tenha sido previamente acordado no contrato. Essa é uma prática muito comum no mercado imobiliário brasileiro, não costumando causar grandes transtornos entre as partes.
Via de regra, o que é mais recorrente é fazer uma nova pintura do interior (com as mesmas cores e marcas de tinta que forem especificadas no laudo da vistoria) ou, até mesmo, pequenas reformas. Vale lembrar que, como já dissemos, é de responsabilidade do inquilino zelar pela conservação do local durante o período em que lá estiver.
Garantir que as contas estejam em dia
Outro ponto que é de responsabilidade do locatário são as despesas ordinárias do imóvel, ou seja, aquelas que são recorrentes e estão relacionadas com a utilização do local como moradia. Isso inclui, por exemplo, as contas de energia, água e telefone, além da taxa de condomínio e de impostos, como o IPTU.
Antes de devolver as chaves, é essencial que tudo esteja em dia, não havendo débitos em aberto até a data de desocupação da unidade alugada. É preciso quitar qualquer dívida, até para que não existam futuras cobranças no seu nome. Lembre-se, também, de cancelar serviços pessoais que você contratou, como internet e TV a cabo.
Observar as condições gerais do imóvel
Segundo o contrato assinado entre inquilino e locatário, o imóvel deve estar nas mesmas condições em que se encontrava na retirada das chaves. Por isso, é importante realizar os reparos necessários para a entrega do imóvel.
Se houver danos, não é preciso esperar a vistoria para fazer os consertos necessários. O certo é que o imóvel já esteja devidamente alinhado para a vistoria, assim, ambas as partes cumprirão fielmente o contrato assinado e, principalmente, não vão postergar a entrega das chaves.
Antecipar os trâmites da mudança
Uma estratégia bastante interessante, mas que poucos inquilinos se dão conta antes de cancelar um contrato de aluguel, é fazer a antecipação de alguns trâmites ou até da mudança como um todo. Isso evita dores de cabeça e ajuda a acelera um processo que costuma ser bastante enfadonho.
Você pode levar seus móveis e pertences pessoais para seu próximo lar, até para facilitar a nova pintura ou eventuais reparos internos antes de entregar as chaves. Com a unidade vazia, fica mais simples de observar onde fazer as reformas ou a limpeza. Portanto, não perca tempo e conte com o serviço de uma boa transportadora.
Acompanhar o momento da vistoria
Acompanhe a vistoria realizada pela empresa e o proprietário para garantir que todos os pontos estejam em acordo com o que estava no laudo de entrada no imóvel. É possível apontar quais foram os reparos realizados para evitar contratempos de falhas na vistoria.
Lembre-se de que o proprietário poderá alegar más condições do imóvel, caso não sejam realizados os reparos necessários para que a propriedade fique me conformidade com o laudo de vistoria de entrada.
Formalizar a saída e entrega das chaves
Resguarde-se e faça um documento simples, válido como um recibo de entrega das chaves e desocupação do imóvel. É importante constar a data e hora que o inquilino está realizando a entrega e quais itens estão sendo devolvidos, como quantidade de chaves, controles e outros detalhes que possam caber no momento.
Outra dica é não fazer a entrega das chaves sem alguém para assinar como testemunha, principalmente, se for locação direto com o proprietário. No caso de uma imobiliária, outras pessoas estão no local e a empresa é responsável por esse processo.
Quebra do contrato de aluguel pelo proprietário
Agora, o que acontece caso o proprietário cancele o contrato de locação antes do prazo acordado? A Lei do Inquilinato prevê que o locador não poderá reaver o imóvel alugado antes do prazo estipulado em contrato, exceto se precisar do bem para uso próprio (caso ele não tenha outro), ou se o inquilino cometer algum ato ilegal ou desrespeitar o contrato.
Isso ocorre, por exemplo, caso ele faça uma reforma sem concessão do proprietário do imóvel. Nos contratos de aluguel com prazo inferior a 30 meses, o proprietário também pode solicitar o imóvel na necessidade de demolição, de reformas urgentes ou para uso próprio — podendo também ser de filhos, de pais ou de avós.
No entanto, como foi dito, o inquilino terá um prazo mínimo de 30 dias para poder deixar a residência, e nada impede que seja negociado um período maior, se for de comum acordo. Decorrido o prazo definido, o locatário precisará entregar o imóvel da mesma forma em que foi ocupado, realizar a vistoria e, se ainda estiver no período de cobrança de multa para rescisão, o locador deverá indenizar o inquilino imediatamente.
Prazo para encerramento do contrato
De acordo com a Lei do Inquilinato, existem algumas situações em que o locador poderá exigir a retomada de posse de seu bem. Caso a locação não seja formalizada por escrito ou apresente prazo inferior a 30 meses, após o término do acordo, o proprietário poderá exigir a saída do inquilino nas seguintes hipóteses:
- o inquilino locar ininterruptamente o imóvel por mais de cinco anos;
- existir um acordo entre as partes;
- o locatário se tornar inadimplente ou cometer alguma infração legal;
- a necessidade da realizar reformas que exijam a saída do locatário;
- demissão ou término do contrato de trabalho do locatário, caso a ocupação do imóvel esteja atrelada a uma atividade empregatícia;
- caso o locador necessitar morar no imóvel.
Conseguiu entender melhor como cancelar um contrato de aluguel? Como é um processo bem trabalhoso, deve-se pensar bem e entender se o encerramento é realmente uma necessidade.
O mais importante é estar atento a todas as cláusulas do contrato firmado entre ambas as partes, para não incorrer em erros com relação a prazos e condições do imóvel para a entrega das chaves. Para isso, certifique-se de seguir todos os passos apontados ao longo deste artigo. Eles vão ajudar para que fique resguardado quanto a possíveis discussões judiciais relativas à locação.
Agora que já sabe como fazer a quebra de contrato de aluguel e todos os pontos que envolvem esse processo, aproveite a visita e entenda os riscos do aluguel direto com o proprietário!